Comprar piso para alquilar

Comprar piso para alquilar

Comprar piso para alquilar
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Se acerca el final del 2018, y con el cambio de año, muchos se plantean una nueva ocasión para invertir. Una de las opciones más comunes y conocidas es la de comprar para alquilar. No obstante, esta es una de las prácticas de inversión más antiguas que existen, ¿Por qué hacerlo ahora?

¿Comprar un piso para alquilar es rentable?

En la actualidad, hay varios tipos de operaciones en inversión inmobiliaria, ya que hay inversores que compran una vivienda para venderla después, reformarla y convertirla en oficinas, o comprar un inmueble para transformarlo en un establecimiento. No obstante, sin duda, la operación por excelencia de la inversión inmobiliaria es la de comprar una vivienda para alquilar.

¿Por qué es un buen momento para comprar una casa y ponerla en alquiler? Existen dos razones principales. En primer lugar, desde que estallara la crisis económica en 2008, existe una mejoría en el sector inmobiliario, que crece de manera gradual y constante. En segundo lugar, la situación laboral de la población española hace que sea más viable la opción de alquilar antes que comprar un inmueble, por lo que siempre habrá más demanda, y con ello, más posibilidades de recuperar la inversión cuando se decida comprar para alquilar.

Estas dos razones producen que en España, la tasa de rentabilidad que ofrece la compra de una vivienda para venderla, quintupliquen, en el peor de los casos, las tasas de rentabilidad que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años. Concretamente, la rentabilidad ofrecida en la inversión de una vivienda para luego alquilarla se ha incrementado hasta llegar a un 6,1%, lo que ha supuesto una subida de un 0,6% en sólo un año.

comprar para alquilar

Rentabilidad de comprar para alquilar por ciudades:

En España las ciudades más rentables son: Lleida (7,7 %), Palma de Mallorca (6,7 %), Las Palmas de Gran Canaria (6,5%), Alicante (6,4 %) y Huelva (6,3 %). Y las que menos: San Sebastián (3,7 %), Ourense (3,7 %) y A Coruña (3,9 %).

Ventajas de comprar una casa para alquilar

La inmediatez de los alquileres

Las personas meditan bastante más tiempo antes de comprar una casa que a la hora de alquilar un inmueble. Para comprar un inmueble, hay que tener cierta estabilidad, tanto económica como laboral, que frena la intención de comprar.

Si se baraja la posibilidad de comprar una vivienda para alquilar, se recibirán antes los ingresos por arrendar un piso que por venderlo. Incluso, hay barrios en los que las casas solo tardan horas u días en alquilarse.

Se obtienen rentas mensuales

Una vivienda, siempre que esté alquilada, aportará dinero regular cada mes. Es decir, se obtendrán ingresos líquidos de forma regular.

Se construye un patrimonio a largo plazo

El hecho de adquirir una propiedad física, palpable, es decisivo a la hora de invertir, ya que siempre puede disfrutarse, una vez se decida terminar con el alquiler.

Además, comprar una casa para alquilar convierte al inversor en propietario, lo que le genera un patrimonio que irá aumentando con el paso del tiempo.

La revalorización de los inmuebles

El precio por el que se compra una vivienda no es estático. Con el paso de los años, el inmueble adquirido, normalmente, aumenta progresivamente, al igual que lo hace el precio de la vida. En el momento que se decidiera vender la casa alquilada, el valor habrá aumentado.

comprar casa para alquilar

¿Qué tipo de inmueble es más rentable?

Según los datos analizados en 2017, generalmente es más rentable comprar una casa sin ascensor que con él. Que una vivienda tenga o no tenga ascensor no afecta significativamente al precio del alquiler, pero sí al precio de compra. A nivel nacional se estima obtener una rentabilidad del 8,74% si la vivienda no tiene ascensor, frente a un 6,5% si la vivienda adquirida para alquilar sí lo tiene.

También es un error común pensar que conforme más pequeño sea el tamaño de la vivienda, mayor será el beneficio. Pero, lo cierto es que, según los análisis, existe mayor rentabilidad en las viviendas que tienen entre 150 y 250 metros cuadrados, ya que por debajo de estas dimensiones, la demanda es más escasa, y por encima, la rentabilidad baja.

Lo más habitual es pensar que comprar una vivienda por un precio económico va a dar mayor rentabilidad, ya que se obtendrá un mayor beneficio si se reforma, pero  no necesariamente es así siempre, ya que hay barrios en los que es muy complicado alquilar, o bien no hay demanda. Por eso, es muy importante tener en cuenta la zona antes de comprar una casa para alquilar.

Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler

Es difícil obtener datos en tiempo real de la rentabilidad del alquiler. No obstante, se puede seguir esta fórmula para averiguarla:

Para calcular la rentabilidad hay que dividir el dinero anual que se obtiene por el alquiler de la vivienda entre el precio de venta. De esta forma, por ejemplo, si la vivienda se alquila por 15.000 euros al año (1.250 euros/mes) y vale 280.000 euros, ofrecerá una rentabilidad bruta del 5,35%.

(alquiler anual / precio total de la vivienda) x 100 = Rentabilidad

Ejemplo anterior:

(15.000/280.000) x 100 = 5,35%

Esto sería un cálculo aproximado, ya que esta operación no incluye gran cantidad de gastos que también se deben tener en cuenta, como por ejemplo, el IBI, los impuestos derivados de la renta, la cuota de la comunidad de propietarios, las posibles reparaciones en la vivienda y los seguros entre otros.

Tampoco hay que olvidar que entre inquilino y inquilino la vivienda puede que se quede vacía y por lo tanto, no haya ingresos.

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