Cómo invertir en vivienda en 2019

Cómo invertir en vivienda en 2019

Cómo invertir en vivienda en 2019
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Desde que la crisis económica de 2008 entrara en España, se ha conseguido una leve pero plausible recuperación en el sector inmobiliario. Según el Gobierno español, los datos económicos marcan que la recesión ha acabado, y por tanto, mucha gente tiene de nuevo intención de invertir. A pesar de la crisis, la vivienda sigue siendo clave para el crecimiento del país, dado su creciente consolidación. Es por eso que invertir en vivienda vuelve a estar en alza.

Si se dispone de dinero para invertir, es el mejor momento de volver a confiar en el sector inmobiliario. ¿Cómo estar seguro de hacer la inversión correcta en vivienda? En The Brick Lobby hemos elaborado una guía con los principales consejos a tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble para rentabilizarlo.

¿Es rentable invertir en inmuebles?

La vivienda vuelve a estar al alza, y ahora que el ladrillo vuelve a brillar, concretamente con el 2017 como el mejor año de consolidación, se venden más casas y los precios están subiendo de forma considerable. En datos, los pisos se encarecieron un 4,7% en 2016, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Tras el inicio de 2019, con la normalización del mercado residencial y la apertura del acceso al crédito iniciada por los bancos, serán muchos los españoles que querrán invertir en inmuebles en los próximos meses, ya bien sea:

  • Primera compra.
  • Como reposición
  • Como inversión.

Este último punto está siendo el más relevante en los últimos trimestres. Los inversores en el sector inmobiliario superan el 28% de las compras totales, cifra que asciende al 40% en el caso de Barcelona, al 37% en Valencia y al 32% en Madrid. Según el Banco de España, comprar para alquilar ofrece una rentabilidad bruta media anual del 4,4%. La cifra alcanza el 9,1% si se le añade la revalorización a 12 meses del inmueble.

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Claves para invertir en vivienda

El principal consejo que recomiendan los expertos inmobiliarios a aquellos que quieran invertir en pisos es hacer bien las cuentas. Aunque parezca bastante obvio, se trata de la principal pieza de la operación.

También será imprescindible tener algo de dinero ahorrado, como mínimo, el 20 % de la inversión, pero, dejando ahorrado una parte para gastos extraordinarios que puedan surgir como los legales.

Estudio y análisis del precio y la revalorización

El precio es un factor importante a la hora de elegir una vivienda, ya que va a afectar a la posible revalorización de la vivienda. Por ello, se debe reflexionar acerca de qué se quiere y qué se va a hacer con el inmueble una vez se invierta en él. Este punto puede ser el más importante de todos, ya que hay que hacer un estudio previo.

Es fundamental pensar en aspectos como la zona, o  el tamaño de la vivienda, el uso, si es de segunda mano o nueva. Para comprar una vivienda y destinarla a la inversión -es decir al alquiler, en busca de rentabilidad o a revenderla-, es recomendable conjugar un precio atractivo con unas expectativas de futuro sólido.

No exceder más del 40% del salario

Antes de contratar un préstamo hipotecario, hay que conocer cuáles serán los gastos mensuales que se pueden pagar, haciendo una proyección de los ingresos a corto y medio plazo. Los expertos recomiendan no realizar ninguna inversión inmobiliaria cuya hipoteca supere el 40 % del salario neto.

Hay entidades bancarias, como Bankia, que rebajan este umbral hasta el 33% o incluso por debajo del 30%.

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Estudio sobre hipoteca

No todas las hipotecas son iguales, por ello, hay que estudiar cuál es la que más se ajusta a las necesidades de cada inversor.

  • Las hipotecas variables ofrecen muchas ventajas. Los préstamos variables dependen del tipo de interés y sobre todo de que su precio no se dispare. El tipo de referencia más usado, el Euribor, bajó a datos mínimos por el Banco Central Europeo, pero esto puede cambiar en cualquier momento, por eso no genera la misma confianza a la hora de invertir en una vivienda.
  • Las hipotecas a tipo fijo son el producto que más gusta al público y alcanzan un tercio de las contrataciones.

Elegir la ciudad o barrio dónde invertir en inmuebles

Las zonas céntricas de las ciudades grandes se están recuperando con más solidez que el resto. Son zonas bien comunicadas y que tienen una demanda muy solvente, con alta rentabilidad. En ellas, los pisos en alquiler tienen una expectativa de revalorización más segura que en otras zonas.

Sin embargo, no tienen por qué ser las más rentables. Los barrios céntricos necesitan una inversión mayor para adquirir el inmueble, por lo tanto, la ratio entre el rendimiento y el riesgo es más óptima en la periferia. Además, es importante invertir en el mismo lugar en el que se reside ante la posibilidad de que se cambie de inquilino o haya una avería en el piso.

Mirar necesidad de reformar

Antes de decantarse por un piso, hay que estudiar si es necesario realizar alguna reforma.  Es probable que con una reforma y actualización de los muebles, se aumente de forma considerable el valor del alquiler. Pero, habrá que estudiar si se puede afrontar o no esa reforma antes de firmar la hipoteca.

Uno de los inconvenientes que más preocupa en una vivienda de segunda mano es el estado de las tuberías. Hay que fijarse en el estado de estas si aunque no estén a la vista.

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Tener en cuenta todos los gastos

Antes de invertir en comprar una vivienda hay que tener en cuenta los siguientes gastos:

  • Revisar los gastos de comunidad y las cargas o deudas que pueda tener el piso.
  • Calcular los gastos energéticos de la vivienda y otros derivados de la comunidad. (Por ejemplo, el IBI)
  • Si la compra está sujeta al IVA, el comprador debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
  • S la vivienda es de segunda mano, se debe pagar el Impuesto de Transmisiones (ITP) que oscila entre el 6 y el 11 % de la venta y no es el mismo en todas las Comunidades.
  • Los gastos de compra venta y del notario .

Visitar vivienda y vecindario

Antes de decidirse dónde invertir, es importante realizar una inspección técnica que determine el estado de los sistemas mecánicos, la disposición general y las condiciones estético-ambientales; además de consultar si se dispone de un certificado de Inspección Profesional de Vivienda (IPV), que aporta la seguridad de que la propiedad está en perfecto estado.

La zona en la que se ubica la vivienda es tan importante como el interior de esta, ya que si el inmueble cumple todos los requisitos, pero la localización no se adecúa a las necesidades establecidas en un principio, la recuperación de la inversión será imposible. Para no cometer este error, basta con acercarse a la zona, caminar por ella y ver si se adapta a los objetivos marcados.

Calcular la rentabilidad

La rentabilidad se puede calcular a través del ratio de dividir la renta mensual futura entre el valor del inmueble. La casa debe tener una rentabilidad media anual del 5%, si no, no merece la pena comprarla.

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