¿Cómo calcular el valor de una vivienda?

¿Cómo calcular el valor de una vivienda?

¿Cómo calcular el valor de una vivienda?
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Alquilar una vivienda, o realizar una compraventa siempre es un paso difícil, y más aún cuando se tienen dudas. ¿Cuándo comprar un piso? ¿Es el momento adecuado? Pero, sobre todo, una de las mayores dudas es cual es el valor de una vivienda: ¿Es un piso caro o barato?, ¿Qué precio debo pedir por mi vivienda?, ¿Cómo se calcula? Tanto si se es el propietario, el inquilino, comprador o el casero, es importante conocer cómo calcular el precio de un piso.

¿Cómo puedes averiguar el precio de un inmueble?

Portales Inmobiliarios

Portales como Idealista, Fotocasa o Pisos.com entre otros, ofrecen una visión muy completa de la oferta actualidad de inmuebles en venta o alquiler, e incluso ofrecen datos estadísticos como precios medios por zona, evolución de dichos precios, etc. Hay que tener en cuenta, no obstante, que los precios publicados no son necesariamente por los cuales se cierran las operaciones, ya que existe un cierto margen de negociación (al menos un 5-10%) y en algunos casos revisión de los precios iniciales.

Valoraciones online y Big Data

Existen numerosas webs que ofrecen valoraciones más o menos completas de forma gratuita, haciendo uso del Big Data, es decir, de la interpretación de los datos de diversas fuentes de abundante información. Algunas entidades bancarias como Bankia o BBVA ofrecen este servicio, y también algunas de las nuevas inmobiliarias online ofrecen aproximaciones a cambio de obtener nuestros datos o conocer que el inmueble que consultamos podría estar en venta. Por supuesto existen también servicios de pago para obtener valoraciones online, como las que ofrece la tasadora Tinsa o Idealista.

Bankia

https://www.bankia.es/es/particulares/financiacion/hipotecas/valorar-vivienda

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BBVA

https://www.bbva.es/particulares/hipotecas-prestamos/bbva-valora/index.jsp

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Registros oficiales, Administración Pública, Tasadoras y Agencias Inmobiliarias

El Registro de la Propiedad cuenta los datos de todas las transacciones cerradas de compra-venta y la Administración Pública, a través de los departamentos encargados de tributos, hacienda o vivienda, tienen registros además de los alquileres. No obstante acceder a estos datos no es siempre sencillo.

El Registro de la Propiedad tiene una herramienta a disposición de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, que junto con su conocimiento del mercado hace que las agencias inmobiliarias sean también una buena fuente de información a la hora de estimar los precios razonables de compra/venta o alquiler de inmuebles. Las empresas de tasación no suelen emplearse hasta ahora como una fuente de información para valorar un inmueble por un particular, pero algunas sí que contemplan este servicio a precios asequibles, opción adecuada si se quiere disponer de una evaluación completa y razonada.

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¿Cómo se calcula el precio de una vivienda?  ¿Cómo saber si el precio de la vivienda se ajusta a mercado?

Las herramientas mencionadas anteriormente nos permiten tener referencias de mercado o incluso valoraciones argumentadas de un inmueble. Sin embargo, existe un método sencillo para poder contrastar estos precios e incluso poder sopesar si es mejor comprar o alquilar un inmueble en esas condiciones. Lo haremos mediante la relación de los precios de venta y alquiler.

Rentabilidad bruta por alquiler

Para calcular la rentabilidad bruta por alquiler hay que dividir el dinero anual obtenido por una vivienda en alquiler entre el precio de su venta.

*Por ejemplo, si se alquila una vivienda por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y cuesta 240.000 euros, se calcula que tiene una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con la siguiente fórmula:

(12.000 / 240.000) x 100 = 5%

Hay que tener en cuenta que se habla de rentabilidad bruta y no neta. Para calcular la rentabilidad neta se deberán restar de los ingresos, los gastos que se hayan producido en el proceso.

PER

Si se hace la operación inversa, hay que dividir el precio de venta entre el precio de alquiler. Así se obtiene el Price Earnings Ratio (PER). ¿Qué es el PER y como utilizarlo para calcular el precio de un piso?

El PER es el dato que equivale al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales, o el número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta. Es un ratio universalmente aceptado para valorar cualquier tipo de activos como viviendas o empresas.

*El PER del piso anterior sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería el siguiente:

(240.000 / 12.000) = 20 veces

 

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Relación de precios de alquiler y venta

El Banco de España actualiza trimestralmente los datos estadísticos de rentabilidad bruta por alquiler de los últimos 12 meses (http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_5.pdf). Por ejemplo, para el tercer trimestre de 2018 indicaba que el valor se situaba en un 4,0%. Con esta información podemos deducir lo siguiente: que el PER medio en España se encuentra en estos momentos en 25 años, periodo que se emplearía para recuperar la inversión en la compra de un inmueble al precio medio en territorio español.

Con este dato, podemos deducir que un inmueble en un entorno donde los precios de alquiler para productos comparables sean de 1.000€, su precio de venta debería situarse en 300.000€. También podemos usar estos datos para valorar la compra de un inmueble en inversión, si observamos que el alquiler bruto anual que podríamos obtener por el inmueble es superior a ese 4% y por tanto recuperar la inversión en un plazo inferior a la media.

El dato ofrecido por el Banco de España es una buena referencia, pero no resulta suficientemente preciso en algunos casos, ya que esta rentabilidad puede variar significativamente según la ciudad o el barrio. Diferentes entidades publican periódicamente informes donde podemos obtener el dato de rentabilidad bruta según comunidad autónoma, ciudad o incluso barrio.

 

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