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La primera imagen que puede venirnos a la mente cuando se habla de apalancamiento es la de una persona elevando un peso con la ayuda de una palanca. En realidad, esta imagen tiene bastante que ver con el apalancamiento financiero donde el instrumento que actúa como palanca son los mecanismos financieros.
Qué es el Apalancamiento Financiero
Entendemos por apalancamiento financiero, o efecto leverage, la utilización de la deuda para incrementar la rentabilidad de los capitales propios. Es la medida de la relación entre deuda y rentabilidad.
El apalancamiento financiero consiste en emplear el endeudamiento para financiar una determinada operación en vez de llevarla a cabo únicamente con fondos propios. A través del apalancamiento financiero la inversión se lleva adelante utilizando fondos propios y un crédito.
El apalancamiento financiero puede ser positivo, negativo o neutro en función del efecto o incidencia que el endeudamiento provoque en la rentabilidad financiera.
¿Para qué sirve el apalancamiento financiero?
La condición necesaria para que se produzca el apalancamiento financiero es que la rentabilidad sea mayor que la tasa de interés de las deudas.
Con el apalancamiento financiero logramos invertir mucho más dinero del que tenemos y de esta manera se obtienen más beneficios que si lo hubiéramos hecho con nuestro propio capital. Cuanto más grande sea la deuda que se utilice, más grande será el apalancamiento financiero.
El mayor grado de apalancamiento financiero conlleva pagos de intereses más altos sobre la deuda, algo que nos afectará las ganancias de manera negativa.
Fórmula Apalancamiento Financiero
El grado de apalancamiento financiero se mide en unidades fraccionadas. Por ejemplo, un apalancamiento de 1:4 significa que por cada euro que se invierte hay tres euros de deuda, y el capital propio representa el 25% de la inversión.
La fórmula del apalancamiento financiero es la siguiente:
Apalancamiento financiero = 1 : (Valor de la inversión / Recursos propios invertidos)
Ejemplo
Veamos un ejemplo práctico. Supongamos en un primer escenario, que compras con tus ahorros un piso por 120.000 €. Al cabo de un año, su valor de mercado ha ascendido hasta 140.000 € y decides venderlo. Obtienes 20.000 € de beneficio sobre una inversión inicial de 120.000 €, que equivale a una generosa rentabilidad (retorno sobre el capital, ROE) del 16,67%.
En un segundo escenario compras el mismo piso de 120.000€. Sin embargo, esta vez lo haces con 60.000 € que tienes ahorrados y 60.000 € que te presta el banco con un interés anual del 10%.
Transcurrido un año, vendes el inmueble por 140.000 €. Ahora toca devolver el préstamo de 60.000 € más los 600 € de intereses que cobra el banco: quedan 79.400€.
En consecuencia, tus beneficios después de la operación ascienden a 19.400 € sobre un capital inicial de 60.000 €. Has conseguido una increíble rentabilidad del 32,3% gracias al apalancamiento financiero. Y gracias a que tenías acceso a un préstamo, sin el cual, no habrías podido ejecutar la inversión.
Ventajas del apalancamiento financiero en el sector inmobiliario
El apalancamiento financiero, aplicado al sector inmobiliario, puede hacer que aumente nuestra rentabilidad y, por tanto, nuestra velocidad de enriquecimiento.
En este caso concreto, el efecto de apalancamiento financiero nos enseña que existe una relación inversamente proporcional entre la cuantía de fondos propios aportados para realizar la inversión inmobiliaria y la rentabilidad neta obtenida. Dicho de otra manera, cuánto mayor sea el efecto de apalancamiento, mayor será nuestra rentabilidad y, por lo tanto, la velocidad de enriquecimiento.
Acceso a más oportunidades de inversión > diversificación
Por ello, el apalancamiento financiero nos permite acceder a determinadas inversiones o mercados que, sin el respaldo del capital ajeno (es decir, de la financiación de terceros), no sería posible.
El apalancamiento financiero está asociado a un potente acceso al capital. El apoyo de los bancos hace que sea posible multiplicar el poder de cada euro que se pone a trabajar. En otras palabras, optar por esta alternativa permite llegar mucho más lejos en las inversiones, de lo que sería viable sin esa inyección financiera.
Aumento del ROE y la TIR del inversor
La rentabilidad financiera de nuestros fondos propios se dispara como fruto del apalancamiento financiero, pero eso no nos debe hacer olvidar que no significa que ganemos más euros en valor absoluto, si no en términos relativos. Cuando hablamos de la tasa interna de retorno (TIR), de retorno sobre el capital (ROE), estamos hablando de porcentajes.
Como veíamos en el ejemplo anterior, la rentabilidad había descendido en términos absolutos de 20.000 a 19.400€, sin embargo el ROE se duplicaba. Nuestro objetivo como inversores debe ser siempre encontrar el mejor equilibrio entre rentabilidad medida en términos de ROE o TIR y los riesgos que conlleva cada oportunidad de inversión.
Caso real de apalancamiento financiero
Veamos ahora un caso real sobre como el apalancamiento financiero puede tener un efecto muy positivo en una inversión.
Operación: Adquisición de 15 apartamentos para alquiler de larga duración con 50% de Equity y Exit a 5 años.
Ubicación: Mislata, a 4 minutos en coche del centro de Valencia, muy próximo al parque de cabecera y el complejo administrativo de la Generalitat Valenciana.
Características: 15 apartamentos en Edificio entregado en 2011 en perfecto estado de conservación, de 60 a 140 m2 útiles, de 1 a 4 dormitorios, todos con terrazas, garajes y trasteros.
Mercado: Zona Residencial rodeado de equipamientos públicos, con precio medio de alquiler de 6.60€/m2 (+7,12% en 2018) y precio de venta de 1297€/m2 (+2,7% en 2018)
| PRESUPUESTO | |
| Inversión: | 2.128.193 € |
| Adquisición Inmueble: | 1.996.500 € |
| Registro- Notaria- AJD | 46.193 € |
| Inmobiliaria | 54.450 € |
| Hipoteca | 31.050 € |
| PREVISIONES | |
| Oferta | 15 Apartamentos de 1-4 dormitorios |
| Renta Mensual Actual | 9312 € / mes |
| Ocupación Anual | 97% – 5,4 Apartamentos no ocupados x 1 mes |
| Revalorización Anual | 4% |
| OPERACIÓN | 2.019 | 2.020 | 2.021 | 2.022 | 2.023 | 2.024 | TOTAL |
| Ingresos | 74.500 € | 112.900 € | 115.100 € | 117.400 € | 119.800 € | 40.300 € | 580.000 € |
| Gastos | 76.000 € | 89.500 € | 89.900 € | 90.300 € | 90.700 € | 732.900 € | 1.169.300 € |
| Venta | 2.429.000 € | 2.429.000 € | |||||
| FLC | 1.232.100 € | 23.400 € | 25.200 € | 27.100 € | 29.100 € | 1.581.100 € |
Proyección a 5 años con 50% de Financiación Hipotecaria:
- Rentabilidad Bruta del Alquiler: 5,54%
- Rentabilidad Neta del Alquiler: 4,24%
- TIR Operación: 6,65%
- ROE Operación: 36,72%
- Rentabilidad Anual: 7,34%
Con apalancamiento financiero
Si comparamos los datos de la operación con apalancamiento financiero, serían estos:
| Ingresos (Alquiler + Venta) | 2.887.580 € |
| Inversión Inicial | -1.186.271 € |
| Costes (Inversión + Operación) | -1.123.275 € |
| Beneficio antes de Impuestos | 578.034 € |
| Impuesto Sociedades | -144.509 € |
| Beneficio después de impuestos | 433.526 € |
Con el siguiente resultado:
- Rentabilidad Total (ROE): 36, 55%
- Rentabilidad Anual: 7,31%
- TIR Operación: 6,60%
- Rentabilidad Bruta del Alquiler: 5,75%
- Rentabilidad Neta del Alquiler: 4,33%
Sin apalancamiento financiero
Mientras que sin financiación bancaria los datos de la operación son estos:
| Ingresos (Alquiler + Venta) | 2.887.580 € |
| Inversión Inicial | -2.017.709 € |
| Costes (Inversión + Operación) | -195.690 € |
| Beneficio antes de Impuestos | 674.181 € |
| Impuesto Sociedades | -168.545 € |
| Beneficio después de impuestos | 505.636 € |
Con el siguiente resultado:
- Rentabilidad Total (ROE): 25,06%
- Rentabilidad Anual: 5,01%
- TIR Operación:5,01%
- Rentabilidad Bruta del Alquiler: 5,75%
- Rentabilidad Neta del Alquiler: 4,33%
Como se observa comparando los resultados ROE y la TIR mejoran sustancialmente con apalancamiento financiero y la inversión inicial es de casi la mitad.
