apalancamiento financiero

Apalancamiento Financiero: Qué es, cómo funciona y fórmula

Caso real de apalancamiento financiero

Veamos ahora un caso real sobre como el apalancamiento financiero puede tener un efecto muy positivo en una inversión.

Operación: Adquisición de 15 apartamentos para alquiler de larga duración con 50% de Equity y Exit a 5 años.apalancamiento financiero

Ubicación: Mislata, a 4 minutos en coche del centro de Valencia, muy próximo al parque de cabecera y el complejo administrativo de la Generalitat Valenciana.

Características: 15 apartamentos en Edificio entregado en 2011 en perfecto estado de conservación, de 60 a 140 m2 útiles, de 1 a 4 dormitorios, todos con terrazas, garajes y trasteros.

Mercado: Zona Residencial rodeado de equipamientos públicos, con precio medio de alquiler de 6.60€/m2 (+7,12% en 2018) y precio de venta de 1297€/m2 (+2,7% en 2018)

PRESUPUESTO
Inversión:      2.128.193 €
Adquisición Inmueble:      1.996.500 €
Registro- Notaria- AJD      46.193 €
Inmobiliaria       54.450 €
Hipoteca      31.050 €
PREVISIONES
Oferta15 Apartamentos de 1-4 dormitorios
Renta Mensual Actual9312 € / mes
Ocupación Anual97% – 5,4 Apartamentos no ocupados x 1 mes
Revalorización Anual4%
OPERACIÓN2.0192.0202.0212.0222.0232.024TOTAL
Ingresos74.500 €112.900 €115.100 €117.400 €119.800 €40.300 €580.000 €
Gastos76.000 €89.500 €89.900 €90.300 €90.700 €732.900 €1.169.300 €
Venta2.429.000 €2.429.000 €
FLC1.232.100 €23.400 €25.200 €27.100 €29.100 €1.581.100 €

 

Proyección a 5 años con 50% de Financiación Hipotecaria:

  • Rentabilidad Bruta del Alquiler: 5,54%
  • Rentabilidad Neta del Alquiler: 4,24%
  • TIR Operación: 6,65%
  • ROE Operación: 36,72%
  • Rentabilidad Anual: 7,34%

Con apalancamiento financiero

Si comparamos los datos de la operación con apalancamiento financiero, serían estos:

Ingresos (Alquiler + Venta)2.887.580 €
Inversión Inicial-1.186.271 €
Costes (Inversión + Operación)-1.123.275 €
Beneficio antes de Impuestos578.034 €
Impuesto Sociedades-144.509 €
Beneficio después de impuestos433.526 €

Con el siguiente resultado:

  • Rentabilidad Total (ROE): 36, 55%
  • Rentabilidad Anual: 7,31%
  • TIR Operación: 6,60%
  • Rentabilidad Bruta del Alquiler: 5,75%
  • Rentabilidad Neta del Alquiler: 4,33%

Sin apalancamiento financiero

Mientras que sin financiación bancaria los datos de la operación son estos:

Ingresos (Alquiler + Venta)2.887.580 €
Inversión Inicial-2.017.709 €
Costes (Inversión + Operación)-195.690 €
Beneficio antes de Impuestos674.181 €
Impuesto Sociedades-168.545 €
Beneficio después de impuestos505.636 €

Con el siguiente resultado:

  • Rentabilidad Total (ROE): 25,06%
  • Rentabilidad Anual: 5,01%
  • TIR Operación:5,01%
  • Rentabilidad Bruta del Alquiler: 5,75%
  • Rentabilidad Neta del Alquiler: 4,33%

Como se observa comparando los resultados ROE y la TIR mejoran sustancialmente con apalancamiento financiero y la inversión inicial es de casi la mitad.